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法律课堂:违反预约合同要承担什么法律责任?

阅读:999 时间:2023-10-12

首先,我们需要知道什么是预约合同,然后再来分析违反预约合同需要承担的法律责任。

预约合同是指约定于将来一定合同的协议,其认定标准有两个,一是形式标准,指预约合同通常以认定书、认购书等形式呈现。

二是实质标准,指当事人的合同内容必须是将来订立本约合同,

预约合同可以说是一种提升交易成功率的可靠方式,现实生活中存在某些商品未达到出售条件,或者价格波动幅度较大的情况,此时订立预约合同可以有效防止交易机会的错失,以确保本约合同的订立。

由于预约合同只是对未来签订本约合同的合意进行约定,所以可以不对未来本约合同的标的进行详细约定,例如数量、质量等。

如果在预约合同中约定了本约核心条款,则可能会构成违约。

在日常生活中我们经常会使用预约合同,其中也存在合同当事人不按约履行的情况,违约的一方要承担什么责任?其责任又该如何承担呢?接下来将用一个小案例进行分析。

普法小案例

某开发商开发新小区,陈某对该小区的环境和户型都十分满意,打算买某小区的房子,但因该小区还没有办理好预售许可证,暂时不能签订商品房买卖合同。

陈某左思右想,害怕房价会再次上涨,于是与该小区开发商甲公司签订了一份认购书。

认购书中约定甲公司在开盘时通知陈某并与陈某签订房屋买卖合同,而陈某就该认购书向甲公司支付“诚意金”60万元。

两年后,该小区开发商取得房屋预售许可证后将该小区所有房屋全部销售,其中包括陈某预约的楼层。陈某得知后立即将该开发商列为被告起诉至法院。

法院经审查认为,该开发商违背诚实信用原则,应当承担违约责任。综合考量当地的物价以及双方的履行情况,判决该开发商返还陈某60万元诚意金并赔偿其602189.3元,合计1202189.63元。

上述案例告诉我们,违反预约合同需要承担违约责任,其中主要是损害赔偿责任。

法律科普

相关法律知识

在民法典出台前很长一段时间里,我国都没有将预约合同进行明确规定。

预约合同一词最早被使用于《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》,其中对一方不履行预约合同义务需要承担的法律责任进行了规定:

合同相对方可以请求其承担预约合同的违约责任或者直接解除预约合同并要求对方承担损害赔偿责任。这与《民法典》第四百九十五条之规定是相呼应的,可以说是它的前身。

需要注意的是,一方当事人违反预约合同义务拒绝订立本约合同,则需承担对预约合同的违约责任,其责任主要是通过损害赔偿和解除合同来实现,一般不通过继续履行来承担。

这是因为在合同领域,法律同样保护双方当事人的缔约自由,自愿原则作为重要原则之一,处于优先地位,就算是法律也没有强制他人互相交易的权力。

在上述案例中,如果陈某要求开发商继续履行预约合同,欲强制开发商与其签订商品房买卖合同,试想在这种情况下,就算开发商手中还有剩余的房子,法院又该强制开发商把哪一套房子卖给陈某呢?

这些问题在实践中都是难以解决的,双方当事人的意愿都需要考虑,所以法院有极大的可能不会支持张某要求开发商继续履行合同义务这一诉讼请求。

2.善于利用预约合同

预约合同相当于提前锁定交易机会,假如在日常生活中看到十分中意的商品,却还不确定所需数量时,就可以先与卖家签订预约合同,等时机成熟之时再签订正式的买卖合同,这样就增加了我们拿下心仪商品的机会。

与此同时,预约合同作为一个独立的合同,也需要被认真对待,如果违反预约合同的义务,同样需要承担相应的违约责任。

预约合同可以方便我们的生活,让我们提前锁定心仪好物。需要注意的是,我们在履行过程中一定要遵守诚实信用原则,按照约定义务订立本约合同,否则将要承担违约责任,得不偿失。

参考文献:《民法典》

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